2011元月北市中心豪宅 價(jià)漲量縮1成5

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】受多項(xiàng)查稅、課稅、大幅調(diào)高土地公告現(xiàn)值等房市調(diào)控措施陸續(xù)釋出影響，加上近期股市多次未能站穩(wěn)9000點(diǎn)關(guān)口，經(jīng)濟(jì)前景未明朗，造成豪宅買方仍有疑慮，短期買氣呈現(xiàn)鈍化，元月大臺(tái)北豪宅市場(chǎng)買氣走弱，其中，北市中心精華地段因豪宅市場(chǎng)賣方心態(tài)較高，議價(jià)空間較小，量縮幅度最為明顯。

根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，元月大臺(tái)北3大豪宅區(qū)中，北市郊區(qū)及新北市豪宅市場(chǎng)估較上月量縮約5%，平均單價(jià)微幅上揚(yáng)，而北市中心精華地段物件則受屋主抬價(jià)及惜售心態(tài)影響，雖價(jià)格單月上揚(yáng)5.6%，但交易量卻大幅萎縮1成5，於大臺(tái)北各豪宅區(qū)中量縮幅度最大，顯見高資產(chǎn)人士對(duì)於市中心房?jī)r(jià)飆漲過快，已產(chǎn)生觀望態(tài)勢(shì)，交易明顯放緩。

另外，由於豪宅產(chǎn)品金融海嘯以來普遍短線漲幅已5~6成，帶動(dòng)短期獲利已高的屋主售屋意願(yuàn)提升，由近期豪宅市場(chǎng)交易可發(fā)現(xiàn)，包含處分閒置資產(chǎn)、轉(zhuǎn)投資及獲利了結(jié)等賣方動(dòng)機(jī)佔(zhàn)交易比重明顯走高。根據(jù)永慶豪宅事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，1月份大臺(tái)北豪宅市場(chǎng)中，處分閒置資產(chǎn)、轉(zhuǎn)投資及獲利了結(jié)等賣方動(dòng)機(jī)，佔(zhàn)成交比重高達(dá)69%，為2009年來新高，更較20092010年平均54%、59%，高出近10%~15%不等，顯見短線漲多加上近期市場(chǎng)高檔盤整，豪宅屋主處分資產(chǎn)意願(yuàn)較以往高出許多。

永慶房屋首席房產(chǎn)顧問葉國華表示，近期政府不斷釋出多項(xiàng)管控房市措施後，原先過熱的大臺(tái)北豪宅市場(chǎng)數(shù)月來已受到控制，市場(chǎng)投機(jī)氛圍明顯減弱，價(jià)格漲幅也有趨緩跡象，以近期市場(chǎng)交易來看，市場(chǎng)的確因政府打房少了不少投機(jī)氣氛，不過，若觀察市場(chǎng)買方心態(tài)可發(fā)現(xiàn)，逢回承接意願(yuàn)仍高，央行管控措施對(duì)於豪宅市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目前來看，屬於短空長(zhǎng)多，實(shí)有助於市場(chǎng)健全發(fā)展。
 

其次，針對(duì)元月份北市中心豪宅價(jià)格上漲幅度與量縮幅度均高於其他豪宅區(qū)的市況，葉國華分析，去年以來市場(chǎng)對(duì)於兩岸經(jīng)貿(mào)開放的預(yù)期心理，加上壽險(xiǎn)業(yè)及建商對(duì)於市中心精華區(qū)土地的高價(jià)搶標(biāo)風(fēng)，使得市中心指標(biāo)豪宅推案價(jià)格與法拍價(jià)格屢創(chuàng)新高，也相對(duì)提高周邊中古豪宅賣方的比價(jià)心態(tài)。雖目前豪宅市況走緩，但目前市中心豪宅賣方抬價(jià)與惜售風(fēng)氣仍盛，議價(jià)空間都較市郊區(qū)及新北市為低，包含大直、信義計(jì)畫區(qū)、大安中正、天母等傳統(tǒng)豪宅區(qū)議價(jià)空間均較半年前大約減少3~5%。

在市中心豪宅賣方「價(jià)格硬」，且豪宅短期價(jià)格漲幅已大下，近期因政府打房及股市高檔盤整，豪宅買方對(duì)前景仍有些許疑慮，買氣有鈍化跡象，追價(jià)意願(yuàn)不若先前強(qiáng)勁，導(dǎo)致元月份市中心豪宅量縮幅度明顯高於北市郊區(qū)及新北市。

另外，針對(duì)近期豪宅賣方動(dòng)機(jī)中處分閒置資產(chǎn)、獲利了結(jié)、轉(zhuǎn)投資佔(zhàn)成交比重近7成，創(chuàng)近半年新高的現(xiàn)象，葉國華指出，依歷史經(jīng)驗(yàn)來看，股市漲、經(jīng)濟(jì)火熱、景氣轉(zhuǎn)趨熱絡(luò)時(shí)，民眾看好未來房市增值前景，不會(huì)輕易將資產(chǎn)處分，售屋目的主要是以換屋及資金需求為主，而這樣的現(xiàn)象在高資產(chǎn)人士表現(xiàn)出來更加明顯。

葉國華分析，由於高總價(jià)產(chǎn)品屋主多數(shù)不缺乏資金，對(duì)於房屋持有耐心相對(duì)一般民眾更強(qiáng)，除非短線漲幅已大或市況盤整前景未明，售屋意願(yuàn)才有提升的可能。由於從金融海嘯谷底至今，豪宅產(chǎn)品普遍短線漲幅已5~6成，波段漲幅已相當(dāng)大，加上近期股市多次未能站穩(wěn)9000點(diǎn)關(guān)口，市場(chǎng)看多氣氛已不若先前熱絡(luò)，加上兩岸經(jīng)貿(mào)開放效益尚未明朗化，因而帶動(dòng)短線漲多的豪宅屋主售屋意願(yuàn)逐步提升。

葉國華指出，雖近期豪宅市場(chǎng)不少賣方選擇先行出場(chǎng)觀望，但實(shí)際市場(chǎng)買盤承接力道仍相當(dāng)強(qiáng)勁，大臺(tái)北豪宅市場(chǎng)高檔換手狀況，目前看來仍相屬順利，對(duì)於短期豪宅市場(chǎng)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)並不大，惟未來是否能再度增溫，仍須看臺(tái)股表現(xiàn)是否續(xù)強(qiáng)、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)及資金回流狀況，另外，兩岸經(jīng)貿(mào)開放的進(jìn)展，如ECFA生效後對(duì)於臺(tái)灣廠商的實(shí)際效益..等，在有更多利多訊息釋出下，將有助於提升豪宅客進(jìn)場(chǎng)的意願(yuàn)，豪宅市場(chǎng)才有機(jī)會(huì)再創(chuàng)高峰。